В 2017 г. ипотека стала яркой звездой на тусклом небосклоне отечественного кредитного рынка. Объем ипотечных жилищных кредитов, выданных населению за первые 11 месяцев 2017 г., почти на 35% превысил показатель аналогичного периода 2016 г. Ипотечный кредитный портфель российских банков за скользящий год вырос на 14,4% против 3,2% по всему портфелю банковских кредитов.
Высокая динамика ипотечного сегмента кредитного рынка вызвала обеспокоенность многих экономистов, напомнив им надувание финансового пузыря. О риске надувания пузыря говорил, в частности, профессор НИУ ВШЭ Олег Вьюгин, отмечая, что, если быстрый рост объемов будет достигаться за счет выдачи кредитов без первоначального взноса и заемщикам со слабым финансовым положением, которые станут дефолтными при малейшем снижении дохода, это неизбежно приведет к чрезвычайно неприятным последствиям для банковской системы. Главный экономист «ПФ капитала» Евгений Надоршин предполагает, что на фоне роста спроса населения на ипотеку и снижения объемов вводимого в эксплуатацию жилья может начаться рост цен на жилую недвижимость, носящий спекулятивный характер, что тоже приведет к возникновению пузыря. Нездоровыми считает нынешние темпы роста ипотеки в слабо растущей экономике председатель совета Московской международной валютной ассоциации Кирилл Тремасов.
При поверхностном взгляде на проблему можно провести параллели происходящего в отечественной ипотеке с недавним надуванием и схлопыванием пузыря на рынке потребкредита в России, а также с крахом ипотечного рынка в США.
Однако так ли все очевидно? Для начала посмотрим на соотношение ипотечного портфеля и ВВП в России и в других странах. На конец 2017 г. это соотношение ожидается на уровне 5,7–6%. К концу 2020 г., если темп прироста ипотечного портфеля составит около 20% за год, как предусматривает обновленная стратегия развития АИЖК на 2016–2020 гг., – 9,7–10% ВВП.
Если взглянуть на рынок США накануне ипотечного кризиса (2007 г.), мы увидим соотношение ипотечного портфеля и ВВП в 83% (здесь и ниже – данные European Mortgage Federation), к началу 2017 г. оно уменьшилось до 55% ВВП. Как видим, разрыв с вероятными среднесрочными и текущими показателями российского рынка громаден. В других развитых странах ситуация похожая: в Великобритании отношение ипотечного портфеля к ВВП на начало 2017 г. составляло 65%, в Германии – 42%, во Франции – 45%, в Нидерландах – 95%, в Швеции – 84%, в Норвегии – 82%.
Теперь посмотрим, как Россия выглядит на фоне других развивающихся рынков. Даже в среднесрочной перспективе отношение ипотечного портфеля к ВВП в России будет заметно ниже, чем текущие показатели большинства восточноевропейских стран: Венгрии – 13%, Хорватии – 15%, Латвии – 18%, Чехии – 20%, Словакии – 28%, Эстонии – 32%. Текущие показатели у России ниже, чем у Румынии и Болгарии (8%), и сопоставимы с Турцией (5,4%).
Но если уровень ипотечного портфеля в России невысок, то, возможно, ожидаемые темпы его расширения слишком высоки? Тогда может не найтись нормального платежеспособного спроса на такое предложение ипотеки и придется ее наращивать за счет рискованных групп заемщиков.
Однако темпы роста ипотечного портфеля на 20% в год и выше для России не в новинку. И даже в период последующих серьезных макроэкономических стрессов качество ипотечного портфеля катастрофически не ухудшалось: ипотека оставалась сегментом с наиболее низким уровнем просрочки. Например, в 2011–2014 гг. ипотечный портфель рос темпами 31–37% за год в номинальном и 20–28% в реальном (с поправкой на инфляцию) выражении. А в последующий стресс 2015–2016 гг. доля кредитов с просроченным платежом сроком более 90 дней выросла с 2,0–2,1% до всего лишь 2,7–3,0%.
Сейчас благодаря резкому снижению ипотечных ставок и предшествующему снижению цен на жилье отношение среднего платежа по ипотеке к зарплате находится на минимальных исторических уровнях. Это создает наиболее благоприятные за многие годы условия для доступа к ипотеке стандартного, а не рискованного массового заемщика.
Если в 2005–2006 гг. соотношение платеж/зарплата было в районе 1,4, в 2011–2012 гг. – около 0,9, то в 2017 г. – менее 0,6. К 2020 г. благодаря вероятному дальнейшему снижению ставок и удлинению средних сроков кредитов это соотношение может еще сократиться, если, конечно, динамика цен на жилье не будет опережать динамику зарплат.
Если верить данным Росстата о распределении населения по среднедушевым доходам, то к настоящему времени заметно выросло число семей, доходы которых (без учета их фактически сформировавшейся долговой нагрузки) позволяют оформить стандартный ипотечный кредит. Если в 2011–2012 гг. эта доля оценивалась в 27–29%, то в 2016 г. – в 35%, а в 2017 г. – в 41% (при оценке под стандартным кредитом подразумевался кредит на покупку квартиры площадью 54 кв. м с первоначальным взносом не менее 30% по сложившимся в соответствующие годы средней цене на рынке жилья, ставке и сроку кредита). При этом доля ипотечного платежа в совокупном ежемесячном доходе семьи не должна превышать 35%. К 2020 г. доля таких семей может приблизиться к отметке в 50%. Однако это будет достижимо в условиях продолжения снижения средней ставки по ипотечным кредитам до уровня менее 8% годовых и опять-таки при условии, что динамика цен на жилье не опередит динамику зарплат. Таким образом, нет повода ожидать расширения рынка преимущественно за счет выдачи кредитов с низкими стандартами качества.
Но вдруг разогреваемый ипотекой рост спроса на жилье в условиях стагнации предложения приведет к ускоренному росту цен на недвижимость, формированию ценового пузыря? Эти страхи тоже сильно преувеличены. Предложение больше не сжимается и не стагнирует: во втором полугодии 2017 г. наметился переход к росту объемов ввода жилья. Если верить данным Росстата, то с марта по октябрь объем вводов жилой площади на 5% превысил показатель аналогичного периода 2016 г. Для сравнения: в первом полугодии отмечалось снижение к аналогичному периоду 2016 г. на 11%.
Отмечается рост числа готовых новостроек с нераспроданными квартирами. Так, по оценкам «ИРН-консалтинга», в Москве в локации, где уровень спроса традиционно наиболее высок – между ТТК и МКАД, – в 2015–2016 гг. на рынок вышли новые проекты с общей площадью квартир 3,7 млн кв. м, а куплено за эти два года было только 1,5–1,6 млн кв. м. Дополнительный спрос, по крайней мере на первых порах, будет впитывать в себя запасы нераспроданного жилья, что позволит избежать перегрева цен.
Однако, даже если вдруг агрессивная конкурентная стратегия отдельных банков – игроков ипотечного рынка начнет смещать рынок в сторону рисковых сегментов (несмотря на достаточный потенциал стандартного спроса), на них найдется узда в виде регуляторных ограничений со стороны Банка России: повышенные коэффициенты риска (фактически уже введены) или более сильный сдерживающий инструмент – повышение требований к резервам под возможные потери.
Кроме того, благодаря развитию инфраструктуры, позволяющей банкам получать сведения о доходах потенциальных заемщиков из ПФР и ФНС (что предусмотрено Банком России в рамках «Концепции расчета показателя долговой нагрузки»), у кредиторов повысятся возможности адекватно оценивать финансовое положение и платежную дисциплину заемщиков. Это создаст дополнительный барьер для рискового спроса.
Авторы - руководитель направления ЦМАКПа, ведущий эксперт ЦМАКПа