На месте комбината в Бутове помимо коммерческой недвижимости появится еще жилье

Московские власти внесли изменения в проект комплексного развития территории (КРТ) Бутовского комбината в Южном Бутове. Это следует из документа, опубликованного на сайте столичной мэрии. Там сказано, что площадь подлежащих застройке участков на 2-й Мелитопольской улице, внесенных в данное КРТ, будет увеличена с 24,8 га до 30,7 га. И если раньше на месте промзоны предполагалось строительство лишь коммерческой недвижимости – современного технопарка на 169 000 кв. м и общественно-делового комплекса на 128 000 кв. м, то теперь там появится почти 180 000 кв. м жилья. Площадь же коммерческих объектов составит около 140 000 кв. м. Представитель департамента городского имущества Москвы не ответил на вопрос «Ведомостей», почему город решил внести изменения в проект КРТ в Южном Бутове.

Возможность строительства на месте промзоны жилья увеличивает шансы найти инвестора в этот проект, говорят опрошенные «Ведомостями» эксперты. Они напоминают, что осенью 2022 г. мэрия Москвы уже пыталась продать права на реорганизацию данной площадки на торгах. Несмотря на невысокую цену (47,6 млн руб.), аукцион был признан несостоявшимся из-за отсутствия заявок. Изменение проекта и появление в нем жилой функции, безусловно, повысит его привлекательность у потенциальных инвесторов, в случае если мэрия Москвы решит снова выставить данную площадку на аукцион, говорит директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Тимур Рывкин. С ним согласен и партнер Ricci | M&A Петр Виноградов. Скорее всего, именно из-за того что в проекте не было жилой составляющей, город так и не смог найти покупателя, считает руководитель направления земельных активов и девелопмента IBC Real Estate Дмитрий Шелковский.

Инвестиции в новый жилой микрорайон в Южном Бутове Рывкин оценивает в 30–35 млрд руб. Руководитель отдела стратегического консалтинга Commonwealth Partnership Юлия Токарева считает, что затраты будут меньше – около 25–30 млрд руб. Учитывая месторасположение промзоны, на данной территории, скорее всего, будет построен жилой комплекс класса комфорт, уточняет Виноградов. Впрочем, по его мнению, несмотря на внесение изменений в проект, существуют и другие риски, которые могут отпугнуть потенциальных инвесторов. Это прежде всего все еще большая доля социальных и общественных объектов, которые инвестор должен будет построить за свой счет, а также требование передать часть жилья под программу реновации.

Программа КРТ была запущена в 2020 г. с целью реорганизации старых московских промзон. Сейчас она включает 228 проектов на 2700 га, в рамках которых можно построить порядка 45 млн кв. м недвижимости и создать около 675 000 новых рабочих мест. У некоторых площадок КРТ уже есть инвесторы. К примеру, «Гранель» будет развивать промзону «Малино» в Зеленограде – там решено построить многофункциональный комплекс почти на 364 000 кв. м. MR Group реорганизует промзону «Автомоторная» (1,9 млн кв. м недвижимости, из которых 1,24 млн кв. м – жилье), AFI Development построит 720 000 кв. м недвижимости в бывшей промзоне «Алтуфьевское шоссе». А Capital Group освоит промзону в районе ст. м. «Динамо», большую ее часть занимает самолетостроительный завод «МиГ» (2,34 млн кв. м недвижимости, из них около 1,4 млн кв. м – жилье).

Включение жилья в проекты, которые изначально предполагали строительство только коммерческой недвижимости, как правило, существенно ускоряет их реализацию. Несколько лет назад мэрия Москвы разрешила девелоперу Capital Group построить на месте кинотеатра «Брест» рядом со ст. м. «Молодежная» 150-метровый деловой комплекс на 90 000 кв. м, но осенью 2022 г. компании удалось перевести половину площадей под жилье. В прошлом году данная площадка была продана группе «Аквилон», которая уже приступила к расчистке территории. Еще один девелопер – «Инград», купивший территорию завода «Гелиймаш» на Лужнецкой набережной в Хамовниках, смог получить от мэрии Москвы согласие лишь на строительство там делового квартала на 280 000 кв. м. В итоге компания пыталась продать проект другим участникам рынка: один из них – Sminex – в конце 2021 г. даже согласился приобрести эту площадку, но после начала СВО компания решила от нее отказаться. Реализация проекта стала возможной только после того, как «Инград» все-таки смог согласовать на этом участке строительство жилья.