«ФК Открытие» продаст часть офиса «Легион I» в центре Москвы

Входящий в группу ВТБ банк «Финансовая корпорация Открытие» выставил на продажу часть офисного комплекса «Легион I», расположенного на ул. Большой Ордынке в Замоскворечье в центре Москвы. Это следует из информации, опубликованной на сайте электронной торговой площадки «Росэлторг». Речь идет об одном корпусе на 10 267 кв. м (площадь всего комплекса – 57 000 кв. м). Стартовая цена лота – 3,55 млрд руб. Торги пройдут уже в середине мая этого года. Почему «ФК Открытие» решил выставить на продажу часть «Легиона I» и будет ли банк искать инвесторов на оставшиеся площади комплекса, не известно. Представитель «ФК Открытие» на запрос «Ведомостей» не ответил. Два консультанта, работавших с этим офисным центром, обращают внимание, что этот корпус полностью заполнен – его арендатором выступает Новолипецкий металлургический комбинат (НЛМК). Так как сейчас у инвесторов спросом пользуются именно объекты, в которых нет свободных помещений, у банка есть хорошая возможность продать здание по максимально выгодной цене, объясняют эксперты.

Бизнес-центр «Легион I» был построен в 2004 г. фирмой «Легион девелопмент», которая принадлежала бывшему владельцу «Росгосстраха» Данилу Хачатурову. В 2017 г. бизнесмен продал страховую компанию группе «Открытие-холдинг» Вадима Беляева, сохранив в «Росгосстрахе» миноритарную долю. А через несколько дней после сделки Центробанк приступил к санации входящей в группу Беляева ФК «Открытие». В итоге новый менеджмент ФК «Открытие» оспорил ряд сделок по покупке активов Хачатурова, а это, в свою очередь, привело к банкротству «Легион девелопмента». В ходе этой процедуры в октябре 2018 г. ФК «Открытие» и выкупила «Легион I» за 10 млрд руб. При этом представитель девелопера тогда утверждал, что сумма сделки была сильно занижена, реальная рыночная цена объекта, по его мнению, должна была составлять 22,5 млрд руб. Впрочем, оспорить эту сделку бывшим владельцам «Легиона I» не удалось.

Опрошенные «Ведомостями» консультанты признают, что в условиях дефицита свободных офисных помещений здание «Легиона I» может заинтересовать инвесторов.

Тем более что стартовая цена за этот корпус соответствует рынку, говорит партнер NF Group Станислав Бибик. С этим согласен и руководитель направления инвестиционного брокериджа CORE.XP Александр Пятин. А вот директор по продажам департамента офисной недвижимости Nikoliers Кирилл Кутявин считает стоимость бизнес-центра справедливой только при условии, что его купит конечный пользователь, а для инвесторов цена слишком высокая. Несмотря на наличие в здании арендатора, его вполне может купить какая-нибудь крупная корпорация для собственных нужд, так как договор аренды у НЛМК истекает уже в 2025 г., обращает внимание руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова. Действительно, в настоящий момент предложение объектов такой площади в центре Москвы на продажу крайне ограниченно, что повышает интерес к объекту, подтверждает Кутявин. В числе преимуществ актива Бибик называет престижное расположение, ликвидный размер помещений и хорошее состояние здания. Впрочем, потенциальному покупателю следует учитывать необходимость инвестиций в обновление технических и инженерных систем, замечает Пятин.

Доля вакантных площадей на офисном рынке Москвы продолжает сокращаться и по результатам I квартала 2024 г. она составила 7,4%, снизившись по сравнению с предыдущими тремя месяцами на 0,7 п. п., говорит Белова. При этом, по ее словам, спрос на помещения продолжает расти: в январе – марте 2024 г. в столице было продано и сдано в аренду 373 000 кв. м, а это на 3% больше, чем было годом ранее. Кроме того, по итогам первых трех месяцев 2024 г. уровень вакансии в центре Москвы был еще ниже – 4,9%.